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Pressemitteilung, 05.10.2019

Die AdW Düsseldorf und der Region erwartet eine Anpassung des
Handlungskonzepts Wohnen (HKW) für den angespannten
Wohnungsmarkt in Düsseldorf


Im Austausch mit der GEWD e. V. (Gesellschaft zur Ermittlung von Wohnungsmarktdaten e. V.) sind wir übereinstimmend zu dem Ergebnis gekommen, dass das HKW dringend einer Anpassung bedarf.
Das HKW wurde im Jahre 2013 vom Stadtrat beschlossen, die letzte
Überarbeitung erfolgte im Jahre 2016 und hat seitdem nicht mehr mit
der dynamischen Entwicklung des Wohnungsmarktes Schritt gehalten.
Vier Mitgliedsunternehmen der AdW haben seinerzeit an der Erstellung wie auch an der Fortschreibung mitgewirkt und sieht nunmehr die Notwendigkeit, gezielte Nachbesserungen vorzunehmen.


Räumliche Differenzierung erforderlich
Das HKW sieht heute vor allem die Quotierungsregelung vor, die einen Anteil von 40 Prozent für geförderte und preisgedämpfte Wohnungen bei allen Projekten im Rahmen von Bebauungsplänen fordert, dies gilt stadtweit ohne weitere Differenzierung.
Eine räumliche Differenzierung und gezieltere Regulierung ist wünschenswert, vorhandene Bewohner- und Immobilienstrukturen zu berücksichtigen.

Eigentumsverschaffung für geringe Einkommensklassen
Das HKW hat seit Inkrafttreten allein Mietwohnungen geschaffen. Zwar wurde auch eine Option für den Neubau von preisgedämpften Eigentumswohnungen vorgesehen, aber mit der Preisgrenze von maximal 2.500 Euro/qm Wohnfläche inkl. Stellplatz eine schon damals marktfremde Vorgabe gesetzt.

Das bis heute keine einzige Neubau-Eigentumswohnung nach diesen preisgedämpften Vorgaben gebaut wurde, muss daher niemanden verwundern, da jeder Bauherr damit Verlust erwirtschaften würde. Dabei ist die Zeit geradezu ideal, um auch unteren Einkommensklassen Zugang zur Eigentumsbildung zu ermöglichen. Mit langfristig festgelegten niedrigen Zinsen in der Finanzierung, ggf. gekoppelt mit Eigenkapital schonenden Erbbaurechtsmodellen, könnten auch Schwellenhaushalte auf diesem Wege eine gute Alterssicherung aufbauen.
Die Stadtgesellschaft profitiert von einer höheren Eigentumsquote, weil Immobilieneigentümer sich stärker mit Stadt und Quartier identifizieren. Deshalb ist die Durchmischung von Quartieren mit Miet- und Eigentumswohnungen sinnvoll und anzustreben. Zuletzt sank die Zahl der verfügbaren Eigentumswohnungen deutlich, weil ganze Neubauviertel en bloc von großen Finanzinvestoren erworben werden.

Mensch statt Zahlen in den Vordergrund stellen
Die AdW unterstützt die Initiative der GEWD e. V.: Statt eine Preisgrenze festzulegen werden Zielgruppen definiert, für die Wohnungen reserviert werden. Ein Anteil an Wohnungen darf nur an bestimmte Einkommensgruppen vermietet oder verkauft werden.
Damit werden die Menschen in den Vordergrund gestellt, die derzeit am freien Markt kaum eine Chance haben. Wenn der Vermieter zwischen Krankenschwester und Chefarzt entscheiden kann, wird er sich kaum als Mieter die Krankenschwester aussuchen – hier kann Regulierung gezielt eingreifen.
Beispielsweise kann der Anteil, der bislang als preisgedämpft in der Quote vorgesehen ist (10-20 %), laut GEWD e.V. als zielgruppengebunden definiert werden. Nur Haushalte mit einem entsprechenden Einkommen kommen zum Zuge. Dann ist allerdings frei, ob zur Miete oder zum Eigentum und es können alle Instrumente des heutigen Finanzmarktes genutzt werden.

Einheitliche Untergrenze
Bislang greift das HKW nur, wenn ein Bebauungsplan erstellt und städtebauliche Verträge geschlossen werden müssen. Damit bleiben einige Vorhaben außen vor, die nicht die Regulierung einhalten müssen.


Andererseits führt die Quotierung bei kleinen Projekten zu rein praktischen Umsetzungsproblemen.
Die AdW ist hier ebenfalls der gleichen Meinung wie der GEWD e.V. und fordert eine Vereinfachung und Vereinheitlichung in der Weise, als dass das HKW immer bei Projekten ab einer Untergrenze von 5.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche angewendet werden soll. Unabhängig von etwaigen Änderungen im Bebauungsplan.


Optionale Erhöhung des Anteils geförderter Wohnungen
Kompliziert gestaltet sich bisher zuweilen die Aufteilung zwischen geförderten und preisgedämpften Wohnungen. Aktuell müssen 20-30 Prozent der Neubauwohnungen gefördert, weitere 10-20 Prozent preisgedämpft sein. Dabei ist zu beachten, dass die sogenannte preisgedämpfte Miete inzwischen annähernd bei 11,00 €/m² liegt, dennoch nur Mietinteressenten akzeptiert werden können, welche die Einkommensgrenzen für einen Wohnberechtigungsschein um maximal 60% überschreiten. Ein Verzicht auf den preisgedämpften Wohnungsbau zu Gunsten einer höheren Quote an gefördertem Wohnraum ist nach Meinung der AdW zielführender.